「FXは少ないお金を増やすために！増やしたお金は不動産投資で安定に運用する！」と言っても不動産投資で安定に運用することは出来るのでしょうか？
実際に私（中の人）は不動産屋ですが「不動産投資で儲かる方法は何？」とよく聞かれます。
不動産投資について調べると「ボロ戸建て投資が儲かる！地方高利回りがアツイ！やっぱり都市部の駅近が最強！」と色々とコレをやったら儲かるという情報が溢れているからだと思います。
でも、その質問をするのは危険信号です。
これは「デイトレが儲かる！やっぱりスキャルがアツイ！EAで運用が最強！」という聖杯探しをするFXと一緒ですね。
「この方法なら稼げる」で踊らされる限り他人の養分
結局のところ資金力も生活環境も性格も求めるリターンも人それぞれなので、数ある選択肢で何が正解かも人によって変わります。
冒頭の質問で「不動産投資で儲かる方法は何？」と聞かれれば、FX以上に「人による」としか答えられません。
ただ、不動産投資で絶対に考えるべきことは「お金の出入り」です。
収入を支出が上回ることが無ければ負けない？
不動産投資で一般的に使われる利回りには、大きく次の3つがあります。
- 表面利回り…年間収益÷物件価格×100
- 実質利回り…（年間収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
- イールドギャップ…実質利回り-金利
不動産屋から紹介される物件資料に記載されているのは表面利回りになります。
不動産投資で失敗したくないのならイールドギャップまで考えるのは当たり前のことであって、支出を考えないで購入の判断を下すのは冒険が過ぎます。
最低でも支出になる経費に何があるのかはしっかりと考えないといけません。
というのは、計算上は支出よりも収入が上回っていても損切りすることはあるからです。
キャッフフローの計画が甘いことで損することもある！
実際に不動産投資では退去の際には原状回復を行ったり、建物が古くなればリフォームが必要になったりと、結構まとまったお金が出ていく機会が多いです。
しかし、手元に現金が無ければ支払いが出来ませんから、物件を維持することが出来ずに売却するケースもあります。
そういったことを考えると必ずしも先のイールドギャップが高ければ良いことにはありません。
例えば、融資額5,000万円に対して
- 金利3%・返済期間15年の返済額…月345,290円
- 金利4％・返済期間30年の返済額…月238,707円
となり、もしかしたら月10万円のキャッシュフローがあれば安定して物件を持ち続けることが出来たかもしれません。
そう考えると計算上の数字が良ければ正しいというわけでもありません。
不動産業者だから掴める情報がある！
ただ、こういった計算が出来たところで不動産投資は業者の協力なくして勝つことは出来ないと思います。
というのは、一般の人がいくら頑張っても「良い物件情報が直接入ってくることはない（ルートがない）」からです。
ちなみに良い物件情報は不動産屋でも黙って入ってくることはありません。
ここで言う良い物件情報とは短期間で転売されて回ってきた情報ではなく、所有者から直接購入できるような一次情報です。
こういった情報を得るためには不動産屋でも努力が必要で、実際に私がそういった情報を得られるようになるにも長い時間が掛かりました。
不動産投資で成功したいなら信用できるパートナーを見つける！
結局のところ不動産投資で成功したいなら、信用できるパートナーを見つけるに限ります。
何件も物件を買い進めて不動産投資で結果を出している投資家を見ていると「決まったお供を連れている」ことが多いです。
というか、必ずと言って良いほどいます。
逆に信用できる業者を見つけられていないなら、まだ不動産投資は始めるべきではないと思います。
本当に助けて貰いたいのはピンチな時ですよね。
ピンチにならないように根回ししてくれることも大切ですが、一緒にトラブルも乗り越えてくれるような人がベストパートナーです。
セミナーにお金を使うくらいなら、不動産屋と飲みに行って人脈を広げる方が良いと思いますよ。
まとめ
このブログのメインはFXですが、息抜き程度に不動産投資のことも書いていきたいと思います。
不動産投資は資産運用としては手堅いですし、勉強に費やした努力と時間は裏切りません。
最悪勉強が苦手でも「人を見る目と出会いがあれば不動産投資で成功することは出来る」でしょう。
ただ、お金が無いと不利ということは覆しようがなく、個人的にはお金が無いからフルローンでボロ戸建て投資などはお勧めしません。（場合によってはマイナス資産になる）
これから不動産投資を始めてみたいという人はお問い合せください。
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